原告某小区业主会于2006年4月通过招标程序与被告某物业管理公司订立了小区物业管理合同。合同约定：原告委托被告对小区进行管理，服务期限为三年。物业管理服务费标准为，住宅建筑面积每平方米1.05元，非住宅建筑面积每平方米2.2元。合同任何一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付10万元违约金。在合同履行中，被告由于业主拖欠物业服务费、垫付水电费等问题，于2006年6月27日向原告发出告知函，以经营出现亏损为由，提出退出小区物业管理服务。在双方未就提前终止合同达成一致的情况下，物业公司于2006年9月27日撤离该小区。业主会向法院提起诉讼,请求判令：1、解除物业服务合同；2、被告向原告支付违约金10万元。
    被告物业管理公司辩称，同意原告解除合同的诉讼请求，但原告违约在先，不同意支付违约金。理由是：原告始终没有依约向被告提供物业用房；原告没有依据《物业管理条例》的规定，出面督促业主交纳物业费；原告招标时说明的小区物业建筑面积与实际建筑面积不符，造成被告4.62万元损失；原告招标过程中未将底商水电费缴纳方式告知被告，造成被告6万余元的损失。以上造成被告直接经济损失达30余万元，致使被告无法继续履行合同，经履行法定程序后撤离该小区。
    法院审理认为，双方签订的物业管理服务合同，依法成立、有效，对双方当事人均有约束力，双方应按约定全面履行合同义务。物业管理服务合同约定履行期限为3年，但被告仅进行了5个多月的物业管理服务即撤场，应当承担违约责任，被告应当按照合同约定向原告支付违约金。现双方均同意解除合同，法院照准。被告提出的物业用房问题，双方已协商搭建了物业用房，被告也已实际使用。原告当庭表示愿意支付被告垫付的搭建物业用房的费用28 539元，法院准许。此外，双方在合同中并未约定物业管理服务的具体面积，也未约定被告垫付水、电费的问题，原告不存在瑕疵缔约和先期违约的行为。
    综上，法院判决：一、解除双方签订的物业管理服务合同；二、被告物业管理公司向原告支付违约金100 000元，扣除被告垫付的搭建物业用房费用28 539元，被告实际向原告支付71 416元。案件诉讼费用由被告承担。
    本案主要涉及如下法律问题：业主会与物业服务企业对物业管理服务合同是否有任意解除权，物业公司单方解除合同后应承担何种法律责任。
    一、物业服务合同当事人双方对合同应当享有任意解除权
    一般认为，物业服务合同具备委托合同的特征。所谓委托合同，是指委托人和受托人约定，由受托人在委托人授权范围内处理委托人事务的合同。物业服务合同正是由业主、业主大会委托物业服务企业对其物业小区进行服务与管理的合同。物业服务合同又是一种综合性的委托合同，其中涉及的委托事务不仅仅是某一项而是多项，如小区的绿化、卫生、治安、公共设施的运行及维护等事项。在这种综合性的委托合同中，包括承揽、保管、服务等多种性质的委托关系。1
    按照《合同法》第四百一十条的规定，委托合同的当事人双方均享有任意解除权，可以任意终止合同。当然，因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由之外，应当赔偿损失。既然物业服务合同在性质上属于委托合同，在解除权的问题上其也应当具备委托合同的这一特质，合同当事人双方享有任意解除权。但是这种观点却受到了质疑。2不同意合同双方享有任意解除权的理由主要是，目前我国物业服务企业尚刚刚步入市场化阶段，物业管理本身需要相对的持续性和稳定性。我们认为，这种观点有失偏颇。合同的解除和终止是“契约自由”的应有之义，是合同当事人的基本民事权利。同其它委托合同一样，物业服务合同也是以当事人的相互信任为基础的，而这种信任关系属于主观信念的范畴，具有一定程度的任意性，在法律上并不应当加以严格的限制。否则，即便维持了合同关系，因业主与物业公司之间产生了信任危机，同样会带来诸多负面问题，物业的管理与服务也难以依约履行。所以，赋予物业服务合同当事人双方对合同的任意解除权是必要的。在实践中，不少地方法规已经对这一问题做出了确认。例如，2008年12月1日起施行的《天津市物业管理条例》第五十九条规定：“提前解除物业服务合同的，解除合同的一方应当在三个月前将解除时间、原因书面告知合同另一方。物业服务企业应当书面告知街道办事处或者乡镇人民政府，并到物业所在地的区、县物业管理行政主管部门备案后，在物业管理区域内公告。”这实际上是承认了物业服务合同双方的任意解除权，同时明确了解除合同的有关程序问题，尽量避免给合同双方造成不必要的损失。
    需要注意的是，对于业主、业主大会一方解除合同，法律做出了规制。《物权法》第七十六条将选聘和解聘物业服务企业权力的行使做了严格限定，即交由业主共同决定，具体言之，选聘和解聘物业服务企业须经专有部分占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半数业主同意。可见，不符合规定的单个业主或部分业主以及业主委员会是不享有物业服务合同任意解除权的。因此，业主大会应当直接作为物业服务合同的订立一方，而单个业主并不需要与物业公司再行签订物业服务合同。
    本案中，物业公司正是行使了任意解除权，撤离了所服务的住宅小区。因其自身认为亏损严重，感到合同履行难以为继而解除合同无可厚非。但是，为了维护广大业主的利益，避免出现物业处于无人管理的情形，物业服务企业解除合同、撤离小区应当有严格的程序限制。如《天津市物业管理条例》即规定：提前解除物业服务合同的，解除合同的一方应当在三个月前将解除时间、原因书面告知合同另一方；物业服务企业在合同终止之日起十日内，向业主委员会移交小区的相关资金、物品和资料；未成立业主委员会的，在区、县物业管理行政主管部门监督下，向街道办事处或者乡镇人民政府移交。不履行这些义务，给小区造成损失的应予赔偿，并可能受到行政处罚。本案被告某物业公司提前三个月告知原告撤场，已经为业主会留出了较为充裕的时间选聘新的物业服务企业，并就撤离问题在有关部门进行了备案，在物品及材料交接上亦无争议，故应当认定其撤离行为是合法的，也没有给小区业主造成损失。因此，法院判决准许双方解除物业服务合同是正确的。
    二、物业公司应当就合同解除条款的特别约定承担责任
    物业服务合同的解除权，并不是物业服务合同的违约责任形式，而仅仅是物业服务合同不履行时的处理方式。物业公司行使合同任意解除权合法，并不意味着物业公司不需要承担违约责任。本案被告物业公司在合同履行期尚未届满前，告知原告将要撤场的行为，已经构成明示毁约。而明示毁约当然是违约行为的一种形态，在此情形下，必然要承担相应的违约责任。虽然物业公司基于委托合同而享有解除权，但解除权不能豁免违约责任的承担，否则合同事先确定的履行期将变得毫无意义。这也是合同意思自治原则的具体体现。
    《合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”据此，在合同有特殊约定的情况下，应当根据约定承担支付违约金的责任，这也是合同自由原则的体现。本案双方当事人在物业服务合同中特别约定：合同任何一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付10万元违约金。法院判决支持原告要求被告支付违约金的诉讼请求是合理的。此外，就一般合同而言，违约金作为违约后生效的补救方式，是独立于履行行为之外的给付3，只要当事人没有特别约定，支付违约金的行为不能替代履行合同，当事人不得在支付违约金后而免除履行主债务的义务。但是物业服务合同因其委托合同的性质而例外，物业服务企业在行使任意解除权后，业主会无权要求其继续履行合同。

              作者单位：和平区法院

1 高富平、黄武双：《物业权属与物业管理》，中国法制出版社2002年版，第174页。
2 高富平、黄武双：《物业权属与物业管理》，中国法制出版社2002年版，第186页；马克力、王磊、罗海艳《物业管理纠纷》，法律出版社2007年版，第98页。
3 王利明主编：《合同法要义与案例析解》（总则），中国人民大学出版社2001年版，第452页。