从语源上追溯，“权利价值”并非他山文化中的舶来品，而是他项权证书及申请表中的重要记载事项，与房屋档案中的抵押权登记内容相对应。因实现抵押权而处分抵押物时，抵押权优先受偿范围的厘定涉及抵押人、抵押权人及买受人间的利益衡平，经登记公示的抵押权权属状况，成为平等私权主体介入零和博弈的分界点。对“权利价值”的解析，应以房屋登记档案的记载内容为基础，如将抵押合同约定的“担保范围”作为抵押权优先受偿范围的判断依据，则着重于静态交易安全中对债权人（初位抵押权人）利益的优先受偿；强调“权利价值”与被担保债权数额的对应性，意在保护动态交易安全中后顺位抵押权人及善意买受人的信赖利益，以期充分发挥抵押物的效用价值。本文的结论为：房屋档案中登记的“权利价值”，应作为抵押权优先受偿范围的判断依据，“权利价值”即为被担保债权的数额，其立论基础在于抵押权登记的设权性、物权公示公信原则及外观交易法则的商事行为规范1。
    一、现实反观：“担保范围”与“登记内容”之离合
    抵押权是对抵押物交换价值进行直接支配并排除他人干涉的权利。其设定源于抵押人与抵押权人之间的合意及抵押合同的履行，其取得来自于公权机关经审查后在房屋档案中的登记公示。 
    1、问题提出  
    在营利性的商事行为中，抵押合同往往附属于主债权合同而存在。为预防和降低融资风险，债权人在抵押合同中凭借其优势地位，将抵押担保的范围设定为主债权及其利息、违约金、损害赔偿金与实现债权的费用，抵押人亦予签字认可。抵押合同的签订虽然设定了抵押权，但权利的取得应当经过登记，房屋登记档案中记载了抵押权的权能状况，房管部门据此颁发的他项权证书作为抵押权存续的初步证据，进一步简化了抵押权“优先受偿范围”的外观判断标准。      
    他项权证书中的记载内容，来自抵押登记程序中抵押人与抵押权人签字确认的他项权申请表中的登记事项，而抵押合同在房屋档案中并未进行登记。申请表作为房屋权属档案的重要组成，属于依法可公开查询的资料。在他项权证书中，与抵押权相关的内容包括“权利范围”与“权利价值”，该项内容在他项权申请表中也有对应的记载。根据建设部的相关说明，“权利范围”是指权利人双方在合同上设定他项权利的房产范围；“权利价值”是指权利人双方在合同上设定的抵押金额。实务中，“权利范围”的具体记载包括房屋的坐落地点、建筑面积与使用面积等三项内容，而“权利价值”则对应于主债权合同下的融资额度（借款金额）。
    综上，抵押合同约定的担保范围体现为被担保债权种类的概念，债权存在与否因主合同的履行状况而具有不确定性。房屋登记档案中登载的“权利范围”仅具有物理意义上的概念，与“担保范围”的法律含义大相径庭，而“权利价值”的记载内容则特定化为具体明确的金额。  
    2、冲突诠释
    当抵押物上仅设定一项抵押权之时，抵押权人与抵押人就抵押物的处分不涉及他人利益，“担保范围”与“登记内容”之间的差异并不影响抵押权人最终利益的实现。而当抵押物重复抵押或者抵押物进行转让，尤其当抵押物进入强制执行程序中的拍卖环节之时，抵押合同约定担保范围的不确定性与房屋档案中登记数额的确定性之间的冲突就会凸显出来。具体而言，表现为抵押权人顺位利益平衡的冲突及抵押权人与买受人利益的协调。   
    抵押权的权能范围在于对抵押物交换价值的支配，法律并不禁止对抵押物的足额抵押，抵押物的再次抵押影响到抵押权人的顺位利益。后顺位抵押权人的担保债权提前到期时，其对抵押物的处分不得侵害前顺位抵押权人的利益，依据法律规定，应将前顺位抵押权人享有优先受偿范围内的价值额度进行提存。当依照抵押合同约定担保范围估算的债权金额高于登记档案中“权利价值”对应的数额时，依据何种标准进行提存，将对抵押权人之间的利益分配产生重要影响。       
    抵押权的设定未禁止对抵押物的处分，尤当抵押物进入强制执行程序的拍卖环节时，抵押物所有权的移转并不以抵押人的意志为转移。由于我国实行的是涂销主义制度2，买受人在取得抵押物所有权时应当支付相应对价去除抵押物之上的权利负担。对于买受人而言，是否可以基于房屋档案中登记的“权利价值”的公示效力之信赖而支付相应对价，依然涉及对“权利价值”与抵押权优先受偿范围之间对应关系的理解。
    二、理论探微：“担保范围”项下优先受偿的不确定性
    抵押权的权能表现为对抵押物交换价值的支配与处分。实现抵押权时，是以抵押合同中约定的“担保范围”作为优先受偿的标准，还是以房屋档案中登记的“权利价值”为依据，依然是个见仁见智的问题。将“担保范围”作为判断依据，突出对债权人（初位抵押权人）利益的优先保护，旨在强调静态交易安全中物的归属利益平衡，具有相对局限性。
    1、观点碰撞
    在审判实践中，关于“权利价值”的理解与适用，存在两种不同的观点： 
    其一，“权利价值”仅是与借款金额相对应的数量概念，初位抵押权人行使抵押权时，抵押房产作为抵押权的权利客体，具有不可分性，被担保债权的范围依照抵押合同的约定且根据主债权合同的实际履行情况确定，抵押权的优先受偿范围以抵押合同中约定的“担保范围”为准；
    其二，“权利价值”即为被担保债权的数额，初位抵押权人在处分抵押房产时仅在房屋档案中登记公示的“权利价值”范围内享有优先受偿权，超出部分的债权数额成为普通债权，仅能以债务人的其他责任财产清偿。与此同时，超出“权利价值”部分的房产价值，抵押人依然有权继续设定抵押，并在一定条件下对抵押房产进行处分。      
    前一种观点强调对初位抵押权人的利益倾斜，依存于传统民法静态交易安全维护下的物权优先性理念；后一种观点着眼于后顺位抵押权人及善意买受人的信赖利益保护，关注动态交易安全，遵崇商事外观法则。
    本文倾向后一种观点。  
    2、静态交易安全维护的局限与反思
    静态交易安全的维护，立足于对抵押权人与抵押人真意之探究。赋予抵押权人与所有权人等同的物权保护效力，以物的归属价值作为保障抵押权人利益的参照。就彰显诚信，督促偿债的角度而言，强化“担保范围”的优先性具有积极意义。然而，静态交易安全的维护并不以牺牲物的效用为必要，否则，不仅无助于发挥物的效用，而且有矫枉过正之嫌。
    首先，“担保范围”仅是抵押合同约定的物上负担边界，在抵押权人与抵押人之间具有绝对效力，但在房屋档案中并无抵押合同的相关登记。设定担保的抵押物，在交易中仍然具有限制流通性。善意买受人在取得抵押物所有权之前，仅是债权人的地位，而其欲取得完全所有权，应当支付相应对价去除物上负担。鉴于“担保范围”的优先性，买受人在交易之前必需对抵押合同进行解读，仅当抵押权人、抵押人及买受人对担保范围的理解达成金额上的共识，否则，抵押物的处分无从实现。
    其次，将“担保范围”作为判断标准，对于后顺位抵押权人而言，当其担保的债权先于前顺位抵押担保之债权到期时，后顺位抵押权人应将前顺位抵押权人享有优先受偿范围的价值额度进行提存。按照“担保范围”进行提存，依然需要前后顺位抵押权人与抵押人之间的合意，否则，无法实现提存之目的。
    再次，就合同的文义解释而言，“担保范围”约定的债权种类不一而足。其中，主债权与利息具有不可分性，但利息与违约金及损害赔偿金的概念区分尚不具有唯一性；且违约金、损害赔偿金及实现债权费用三者是否发生，具有很大的不确定性，需因主债权合同的履行状况定度。
    综上，将“担保范围”作为抵押权优先受偿的判断标准，不仅增加了后顺位抵押权人及善意买受人交易风险的不确定性，而且大大降低了抵押物的效用价值。
    三、路径分析：“权利价值”演绎交易安全的动态平衡
    “权利价值”并非规范的法律术语，因发端于他项权证书及房屋档案中的他项权申请表记载而具有法律意义。强调“权利价值”与被担保债权数额的对应，并非旨在以“权利价值”取代物权登记的制度功能，而是基于“权利价值”与抵押权登记内容的对应性，考虑到权利外观判断标准的简化，使得“权利价值”与被担保债权数额之间的结合通过抵押权公示登记的效力而强化，同时，基于物权公示公信与商事外观法则而彰益。  
    1、登记行为的性质判定
    长期以来，物权法中有一种误区，即将登记作为行政机关的管理职权而不是一种公示方法，从而造成了登记机关与行政机关的设置与职能合一的问题。3登记行为的性质，究竟属于设权登记，还是证权登记？登记机关在登记过程中所履行的审查义务，属于形式审查，还是实质审查？
    就不动产抵押登记而言，《物权法》第一百八十七条明确规定，“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项的财产抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”至此，抵押登记的权利创设功能在法律层面上被确立下来。登记不仅仅是一种物权变动的公示方法，由登记产生了抵押权从无到有的质的飞跃，而且经登记而取得抵押权的方式，在法律意义上属于原始取得，不存在物上权利负担的继受性。  
    关于审查义务一节，实质审查区别于形式审查之处在于，实质审查体系下，登记机关不仅应对当事人提交申请材料的形式要件进行审查，而且应当负责审查申请材料内容的真伪，甚至在特殊情况下对法律关系的真实性也要进行审查。如果将登记行为的公法属性仅界定为一种证权登记，行政机关只负形式审查义务，则与《物权法》确定的登记公信效力存在明显的背离。就应然状态而言，建构于实质审查基础上的“抵押权”登记，不仅需要审查登记申请的形式要素，而且需要审查物权变动的原因，以最大限度地保障权利登记内容与真实权利状态的一致性。基于此，登记行为才能产生因合同履行延伸的抵押权从无到有的设权性变化。  
    2、物权公示公信原则   
    抵押权作为担保物权的一种，具有直接支配特定物并排除他人干涉的对世性，其享有和变动需有可取信于社会公众的外观表现形式。抵押登记即是将抵押合同的私权合意上升为公权确认的权利创设程序，通过登记而促进抵押权归属与变动的交易秩序得以良性运转。
    抵押登记的公信力在于，善意第三人基于对该物权的外观表现形式的信赖而进行交易时，其合法利益应当予以优先保护。从抵押合同的履行环节来看，抵押登记是当事人申请将不动产物权变动的事项依照法定程序登记于房屋档案的过程。但私权的合意，在经由国家权力机关确认后，就产生了以国家信誉为保障的公信效力，与之配套的异议登记与错误赔偿制度更强化了登记档案的公信效力。   
    因登记公信力的延伸而产生登记的公定力，即如没有充分的相反证据并通过相关程序推翻抵押登记，对于房屋档案登记的权属状况，即为抵押权的优先受偿范围。因此，房屋登记档案中记载的权利价值，所对应的即是抵押权优先受偿的权利范围。  
    3、商事外观法则
    商法之精神，集中体现商法价值的追求，即效率与公平、安全与自由之交易理念的根本准则。外观法则，是商法精神的集中体现。外观主义，是指以交易当事人行为的外观为标准，而确定其行为所产生的法律效果。公示于外表的事实—纵与真实的情形不符，对于依该外表事实所进行的商行为，亦需加以保护，以此保护善意第三人的信赖利益进而维持交易的动态安全。  
    如前所述，抵押权的设定源于抵押权人与抵押人的合意，设定抵押权时被担保债权的具体数额属于未定状态，随着债权基础合同的履行，债权的实现情况有所不同，需要优先受偿的债权范围亦不尽相同。尽管抵押人与抵押权人的真实意思表示是对权利范围（被担保债权种类）的约定，待债权出现清偿风险时再确认具体担保的金额，但通过登记公示的权属状况所对应的权利价值，表现出来的则是确定的金额。由此产生内心真意与表示意思的不符，而在商事交易中更多强调对表示意思的尊重，以维护不特定善意第三人的信赖利益，并藉此促进交易的便捷与安全。作为商事交易中的善意第三人，其基于对登记金额的合理信赖而对交易风险进行预测，应认定已尽到谨慎的注意义务。义务增之一分，则成为限制交易自由的桎梏。   
    商事外观法则的适用，亦可从《担保法》及相关司法解释中找到依据。《担保法》第46条规定:“抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。”《担保法》司法解释第61条规定:“抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。”《担保法》的规定，作为倡导性的法律规范，以引导法律主体进行特定行为模式为主旨，仍优先尊重当事人的意思表示内容。当合同约定与登记公示内容不一致时，不特定的交易相对方利益保护成为交易安全维护的基石，兼及维护登记公信力之要，更注重对登记内容所反映客观状态的权利推定效力。
    四、结语
    《房屋登记办法》(建设部168号令)颁布以来，与之配套的他项权证书自2009年1月1日开始在全国各地通用。新版他项权证书及房屋登记簿中均取消了“权利价值”的内容，取而代之的是在登记簿中记载被担保主债权的数额、担保范围（填写被担保债权的种类）与房屋他项权利证书号的信息，并告知抵押权人与利害关系人房屋登记簿是房屋权利归属与内容的根据，其享有依法查询登记簿的权利。房屋登记簿中，“担保范围”属于选择性填写事项，抵押人与抵押权人可对债权种类进行细化。登记簿取代了房屋登记档案的功能，其中，抵押登记事项的完善，不仅优化了对债权人（初位抵押权人）的利益保护，而且简化了后顺位抵押权人及买受人判断交易风险的标准。    
    虽然“权利价值”已逐渐退出了历史的舞台，但房屋登记档案与登记簿在权利宣示功能上具有异曲同工之处。对房屋登记档案中公示的“权利价值”的涵义解析与探讨，依然具有现实的指导意义。登记簿制度推广之前，房屋档案中抵押权的登记行为已完成，抵押登记作为既定的行政行为，非依法定程序撤销前，其效力具有恒定性。在审判实务中，对抵押权优先受偿范围的裁决，仍需对房屋档案中的“权利价值”进行审查与判断。房屋档案中登记的“权利价值”即为被担保债权的数额，抵押权人在处分抵押房产时仅在档案公示的“权利价值”范围内享有优先受偿权。上述分析，对于提高抵押物效用，促进交易便捷，维护交易安全，均有所裨益。
    1 房屋登记簿正式推行之前，房屋档案是记载抵押权权利登记事项的重要凭证，其登记内容具有唯一性。他项权证是抵押权存续的初步证据，其填写内容源自于房屋登记档案中的他项权申请表的登记事项。其中，“权利价值”亦是申请表中不可或缺的重要内容。通常情况下，他项权证书上“权利价值”的内容与房屋档案中的登记具有一致性，审判实践中，对抵押权权利范围的考量，也是依据房屋档案中的他项权申请表的登记，即当他项权证中的记载与房屋档案中的登记不一致时，应当以登记档案中的记载为准。
    2 抵押权实现时，对抵押物的处分涉及承受主义与涂销主义的区分。前者，买受人虽然取得了抵押物的所有权，但抵押物上的后顺位抵押权仍然继续存在；后者，抵押物上的所有抵押权均归于消灭，买受人取得没有任何物上负担的所有权。
    3 王利明：物权法中与登记制度相关的几个问题，，2009年6月27日访问。

    （作者单位：开发区法院）