对于由远年房屋租赁引发的解除租赁合同再审案件，由于50年来政策、法律的变化，无论依据现行法律判决解除租赁合同还是按照以往政策驳回解除租赁合同诉求都不能公平地保护各方当事人的合法权益。应按照能动司法的理念，通过调解的方式平衡各方利益关系，达到法律效果和社会效果的统一。
　　抗诉机关：天津市人民检察院第一分院。
　　申诉人：（原审被告）杨某某。
　　被申诉人：（原审原告）马某某。
　　被申诉人：（原审原告）马某。
　　申诉人（原审被告）杨某某之父于上世纪50年代开始租赁被申诉人（原审原告）马某某之父位于天津市和平区营口道四宜里9号（新13号）2楼北房居住。1966年10月-1984年11月8日，讼争之房由房管部门代管。1984年11月9日上述房屋产权发还。后双方依据产权发还时的政策于1985年7月17日订立书面租赁协议，被告租用诉争之房期限为十年，即自1985年元月起至1995年元月止。该协议一式三份，其中一份交天津市和平区私房管理所存档。合同到期后没有续签合同，但申诉人（原审被告）杨某某一家继续在此居住，被申诉人（原审原告）马某某等继续收取租金。期间被申诉人（原审原告）马某某之父去世，马某某及被申诉人（原审原告）马某之父于1989年11月通过继承取得房屋所有权，马某之父去世，马某继承其父份额。申诉人（原审被告）杨某某之父母分别于1993年和1996年去世，杨某某夫妻是返城知青，回城后即与父母同住，父母去世后继续居住至今，并他处无房。2007年1月起马某某等拒收租金。2008年11月13日，马某某等起诉要求解除双方的租赁关系，要求支付房屋使用费25090元。杨某某辩称，自父辈起即租住讼争之房已有50余年，因无其他住房且经济困难无法解除租赁合同并拒绝支付房屋使用费。2008年12月18日原审判决杨某某限期6个月解除租赁合同并交付相应的房屋使用费。判决生效后，杨某某仅交付了房屋使用费，并未将诉争之房腾空。后杨某某向检察机关申诉。天津市人民检察院第一分院于2009年12月25日作出津检一院民行抗字（2009）第35号民事抗诉书，向天津市第一中级人民法院提出抗诉。天津市第一中级人民法院于2010年3月11日作出（2010）一中民监字第4号民事裁定书，指令和平法院再审此案。
　　在房屋租赁合同案生效后、诉争房屋尚未腾空前，被告马某某、马某与被告白某于2009年5月20日签订房屋买卖协议，以40万元价格将讼争房屋卖给白某，并收取定金5万元。同年5月27日被告马某某、马某又与原告杨某某签订房屋买卖协议，以45万元的价格将讼争房屋卖给杨某某，当日马某收取了5万元订金。6月10日马某某、马某与白某到房屋管理部门办理了房屋产权过户手续。6月15日，杨某某起诉马某某、马某与白某房屋买卖无效，经杨某某申请，法院依法裁定冻结了该房屋过户手续。2009年11月25日法院下达（2009）和民二初字第1398号民事判决书，判决马某某、马某退还杨某某订金5万元，赔偿其经济损失3万元，驳回其要求继续履行合同办理房屋过户手续的诉讼请求。后杨某某不服，提起上诉。
　　再审案件开庭审理后，有三种意见。一是再审维持原审判决。二是驳回原审原告的解除租赁合同请求。三是判决解除租赁合同的同时权利人应适当给付义务人一定的经济补偿。合议庭虽然倾向第三种意见，但判决缺乏法律依据。二审房屋买卖案审理中，一种意见认为产权已经过户，为维护交易的稳定性，应维持一审判决，确认房屋买卖有效。另一种意见认为，承租人居住诉争之房几十年，应当对房屋享有优先购买权。
　　因再审解除租赁合同案与二审房屋买卖案案情密切相关，为减少分别审理可能给另一案带来的不利影响，两案合议庭决定对两案共同审理。
　　两案合议庭平衡各方利益关系，调解方案从以下几方面考量。一是依照现行法律保护产权人的物权，以解除租赁合同为前提。二是考虑历史法律政策变迁对当事人的影响，由权利人适当分担历史变化给义务人造成的损失。三是在确认房屋买卖有效的同时，新老产权人应分担对承租人所应承担的义务。最终三方达成了调解协议：杨某某履行解除租赁合同后的腾房义务，同时新、老诉争房屋所有权人共同给付义务人10万元经济补偿，其中马某某、马某给付3万元，白某给付7万元。上述调解内容分别体现在再审解除租赁合同案件及二审房屋买卖合同纠纷案两份调解书中。后在两审法官的共同主持下，三方当事人同时到诉争之房执行现场，对两案调解书确定的内容进行了全面执行。
　　一、站在历史的角度审视，该案租赁合同具有特殊性
　　此类案件在上世纪八十年代、九十年代法院依据当时的政策和民通意见第119条的规定一般不判决租户解除租赁合同。本案双方的租赁历经半个世纪，其间经历了私产房的社会主义改造、“文革”等事件，诉争之房曾由房管部门代管，代管期间，租金按原租金交房管部门。1985年该房屋发还，根据国家城乡建设保护部发布的（1985）城城住字87号文件《关于城市私有出租房屋社会主义改造遗留问题的处理意见》的规定，原属于出租的房屋，只退产权，不负责腾退房屋，房管部门应协助住户与房主建立新的租赁关系，住户应向房主缴纳租金，房主不得强撵住户搬家。双方于1985年订立的书面租赁合同是在上述有关政策的背景下签订的，并将租赁合同送房屋登记部门备案。应当说具有政府干预的性质。同时，在福利分房的背景下，这样的租赁合同被视为承租方有房，可能影响福利分房，因此，该租赁合同具有特殊性。
　　二、从保护物权的角度出发，解除租赁合同是符合时代发展要求的
　　公民财产所有权应当得到法律的保护。不能单纯强调历史沿革而损害房屋产权人的合法权益。现申诉人已经是承租人的第二代，而且第三代也在此居住，如果考虑没有腾房条件而不支持解除租赁合同的话,产权人的权利就可能永远不能实现，这对权利人是不公平的。在市场经济住房商品化的条件下，所谓承租人对长期承租的房屋“有永久居住权”的说法没有任何法律依据。在我国社会主义法律体系已经建成的今天，不能再用计划经济的思维方式处理问题。
　　三、能动司法，依据公平公正原则确定各方当事人的权利义务
　　相对于社会变化，立法具有滞后性、局限性的特点，这就要求法官在处理个案过程中，必须充分运用法学理论和生活经验，在科学思维指导下，根据公平原则进行能动司法，避免就案办案、孤立办案。从合同法和物权法的角度，所有权人的权益应当得到保护，双方的租赁合同应当解除，但因该案件存在特殊性，应从公平角度缜密思考，在保护产权人利益的同时，兼顾承租人长期居住及没有其他住房的实际情况，同时考虑所有权人已经将诉争之房卖出，且一房二卖存在过错，而新的产权人“带户买房”支付对价较低等诸多特殊情况，合议庭认为，在支持原审原告要求解除租赁合同的同时，应当对原审被告给付一定的经济补偿。因在解除租赁合同后，实际受益人是新产权人，其应给付义务人经济补偿的比例应高于原审原告。
　　四、关联案件合并调解达到法律效果和社会效果的统一
　　因解除租赁合同案件一审生效后、实际解除租赁合同前，原告又将诉争之房卖出，引发了房屋买卖案，再审案件审理时房屋买卖案正在二审审理中。两案从表面上看，是跨法院、跨审级的两案，但其关联性很大，如果这样两起相关的案件各自单独审理，不能统观案件全局，各自的裁判结果可能对另一案的审判造成不利影响，还可能引发上诉、信访等情况。两案合并调解，避免了此案等彼案、久拖不决，使两起案件同时息诉，真正达到法律效果和社会效果的统一。通过此次两院的协同办案，成功调解结案，不仅使正在审理的解除租赁合同再审、房屋买卖纠纷二审同时审结，而且执行到位，做到案结事了。调解在处理复杂疑难案件中的作用得到了充分体现。
　　（作者单位：和平区法院）