商品房实际交付面积与合同约定有差异，谁来买单？收房还跟物业费“捆绑”在一起，是否有法可依？……昨日，天津市第二中级人民法院召开新闻发布会，通报该院近三年房屋买卖合同纠纷案件的审理情况和典型案例。2020年1月1日至2022年11月4日，二中院共受理房屋买卖合同纠纷案件4548件，审结4469件。法官提醒，房屋价值大、交易周期繁琐，房产买卖应持谨慎态度，同时应秉持守法诚信、公平交易的原则，并增强交易风险意识。

多出十几平方米公摊面积，咋补差价？

在一起案例中，王某与甲公司签订《商品房买卖合同》，约定王某购买的房屋建筑面积212.91平方米，其中套内面积177.64平方米，公摊面积35.27平方米。交房时经测量房屋建筑面积为225.4平方米，面积差值为12.49平方米，套内面积反而与约定相比有所减少。甲公司遂起诉王某，要求其支付房款差额。

法院经审理认为，案涉房屋系按建筑面积计价的商品房，建筑面积误差为5.87%，且增加的面积全部来源于公摊面积，套内面积反而有所减少。在此情况下，虽然合同中约定了“商品房建筑面积与销售建筑面积差异”的处理方式，但未对“建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式”作出约定，应属约定不明。考虑到建筑面积增加有利于提高买受人未来出售的收益，套内面积减少降低了房屋利用率，基于公平原则，买受人仅需补足面积误差比在3%以内部分的房价款，超出3%部分的房价款由开发商承担，所有权归买受人。

法官提示

房屋的公摊面积与套内面积均具有保障用益的功用。本案中因为面积存在误差，一方面，房屋的实际利用率会因套内面积减少而有所下降；另一方面，房屋后续出售仍以建筑面积计价，建筑面积的增加会导致房屋未来出售价格上升。法院基于公平原则，根据《商品房销售管理办法》第二十条规定作出判决，既符合法律法规的相关规定，又充分考虑了双方当事人的利益。

交了物业费才能拿到钥匙，有依据吗？

在另一起案例中，李某与甲公司签订《商品房买卖合同》，合同约定了交房日期。后甲公司向李某寄送收楼确认书，并将房屋交接手续委托案外的物业公司代为办理。因物业公司提出应预付采暖费、物业费等相关费用后方可领取房屋钥匙，李某对此不认可，遂成讼。

法院经审理认为，李某与甲公司并未在《商品房买卖合同》中约定需交纳物业费等作为交付房屋的附加条件，交付房屋系甲公司应履行的合同义务，虽然办理交房手续是由物业公司具体实施，但逾期交房的违约责任应由甲公司承担，因案涉房屋已经实际交付，故判决甲公司按照合同约定标准向李某支付自约定交付房屋次日至实际收房之日的逾期交房违约金。

从法律角度看，开发商交付房屋与物业公司收取物业费是两个完全不同的法律关系。该案中，前期物业公司以购房人拒交物业费等为由拒绝交房，违反了合同的相对性原则，侵犯了业主依据商品房买卖合同接收房屋的权利。若因此延迟交房，开发商作为交房义务主体，应承担相应的违约责任。

法官提醒

开发商在订立商品房买卖合同之前，应对可能影响购房者居住体验的相关设施及规划进行充分提示说明，避免在房屋交付阶段因交付不及预期产生纠纷。此外，房屋买卖合同大多为格式文本，购房者在签订房屋买卖合同前，应仔细阅读、正确理解合同条款及补充协议，特别是在二手房买卖中，对于房屋转让价格、付款方式、付款时间、过户时间、税费承担、户籍迁移等事项应协商清楚，具体明确，避免在合同履行过程中出现争议。